Một trong những nguyên nhân đầu tiên làm cho công tác GPMB bị chậm và có nhiều khiếu kiện kéo dài mà chúng tôi nhắc đến trong bài viết này là việc xác định giá đất làm căn cứ Bồi thường.

Theo điều 74 Luật Đất đai 2013 Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Theo Điều luật trên, căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ về đất cho các hộ gia đình thuộc diện phải GPMB thực hiện các dự án là giá đất được UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, giá đất này thường thấp hơn giá đất giao dịch thực tế nhiều lần.

Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến việc Giá đất được UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá đất được giao dịch trên thực tế. Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2015 Quy định về giá đất. Theo đó phương pháp định giá đất được căn cứ tại Điều 4:

“Điều 4. Phương pháp định giá đất

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

Phương pháp định giá đất theo tinh thần của Nghị định theo đánh giá của cá nhân tôi là vô cùng tiến bộ khoa học. Tuy nhiên, việc sử dụng thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất theo điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có những nội dung sẽ gây ra những bất cập nhất định. Cụ thể:

“Điều 5. Áp dụng phương pháp định giá đất

1. Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.”

Với quy định trên, căn cứ quan trọng nhất đó là giá đất trên sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên hiện nay giá đất trên sàn giao dịch bất động có một thực tế là giá trị ảo. Các giao dịch bất động sản sẽ gồm có 02 hợp đồng, một hợp đồng chính thức thể hiện giao dịch thực tế thì không được công chứng, còn hợp đồng công chứng lại là hợp đồng ảo để che dấu hợp đồng thực tế, với giá trị hợp đồng là giá được cơ quan Nhà nước ban hành để tránh mức thuế cao.

Như vậy, việc xác định giá đất gần như lại vào một vòng luẩn quẩn, Giá đất ban hành căn cứ vào giao dịch thực tế (giao dịch được thể hiện bằng những hợp đồng chuyển nhượng có công chứng), nhưng những giao dịch này lại căn cứ ngược vào giá đất do Nhà nước ban hành. Vì vậy mà việc xác định được giá đất sát với giá thị trường là một bài toán vô cùng nan giải mà chúng ta cần phải giải quyết trong thời gian tới. Khi giải quyết được vấn đề này, giá đất bồi thường sát giá trị thực thì Công tác GPMB thực hiện các dự án mới dễ dàng hơn và tránh được những khiếu kiện kéo  dài. Người dân không còn quá thiệt thòi khi gia đình mình thuộc diện phải GPMB thực hiện các dự án.

PGĐ. DƯƠNG MẠNH CƯỜNG